案说|不动产善意取得与合同诈骗的界限划分
发布日期：2021-11-11 09:03
作者：admin
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【张家港知名刑事律师曹辉团队】导读：刑法上的诈骗与民法上的欺诈，界限到底是如何界定的呢？是普通的民事债权债务关系，应该由民法来调整？还是依据刑法相关规定，对俞某以合同诈骗罪来定案？民法中的善意取得是指无权处分他人动产的让与人,不法将其占有的他人动产交付于买受人，若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权。
在不动产交易中某些情况同样可以适用善意取得,同时物权行为无因性理论在不动产交易中也发挥着重要作用。该制度最明显的特征表现为物权行为和债权行为相分离，即使转让合同无效，善意第三人仍然能够基于物权的公示、公信原则取得不动产的所有权……
一、基本案情
2002年，申浪酒店经营者谢某出资购买了上海市浦东新区锦安东路某处房产，并登记在屈某名下。2007年8月，谢某为获取银行贷款，将上述房产过户至其酒店员工俞某名下，房产证及贷款银行卡均由谢某保管，所获贷款由谢某使用并负责偿还。
2008年7月，谢某要求俞某写下一份《证明》，证实上述房产实际为谢某所有，俞某、俞某之妻吴某及谢某三人在《证明》上签名。
2009年9月，俞某从申浪酒店离职。为获得非法利益，俞某未经谢某同意，在浦东新区房产交易中心挂失并补办了户名为俞某的房产证，挂失并补领了新的贷款银行卡。
同年12月，俞某隐瞒该房产实际所有人为谢某、自己无权出售的真相，向吴某、成某夫妇出示补办的房产证、双方签订房地产买卖合同，将该房产出售给吴某、成某夫妇并办理了过户手续，骗取吴某、成某支付的购房款186万元。
俞某取得房款后，将其中的100万偿还其向担保公司的借款，余款86万元用于偿还其他债务、赌博及消费。2010年10月15日，俞某经传唤后至公安机关，但其未如实供述上述犯罪事实。
2011年3月4日，上海市浦东新区人民检察院以俞某为被告人向上海市浦东新区人民法院提起公诉。检察机关认为：被告人俞某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用隐瞒真相的方法骗取对方当事人的钱财，数额特别巨大，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任，建议对其判处十二年以上十五年以下有期徒刑，并处罚金或者没收财产。
被告人俞某及其辩护人指出，涉案房屋虽然是谢某为取得银行贷款而转让过户至俞某名下，但是俞某的身份在经房地产登记机关核准登记确认后，已经成为国家法律认可的房地产权利人，其转让该房屋的行为合法有效，且吴某、成某夫妇并未受骗，也没有财产损失，不应被认为是本案的被害人，俞某也没有采取隐瞒真相等欺骗手段，因此被告人俞某不构成合同诈骗罪。
本案中，俞某将出资人谢某的房屋转让，侵犯的是谢某的财产权，其与谢某之间形成的是民事债权债务纠纷，应当由相关民事法律予以调整。
浦东新区人民法院经审理认为：谢某为获取银行贷款，通过屈某与俞某的虚假房屋买卖，以买受人俞某的名义办理了房屋买卖抵押贷款，取得银行贷款104万元，并将该房屋过户到俞某名下，但房产证及办理银行贷款的相关凭证、银行还贷卡等资料均由谢某保管，银行贷款也由谢某负责偿还，且谢某实际占有和使用该房产，被告人俞某除名义上为该房产证上的所有权人外，对该房产实际并不能行使任何权利。
上述事实有证人证言、相关书证等证据相互印证，形成完整的证据链条，故确证该房产的实际所有权人为谢某。被告人俞某在明知其无权处分该房产，仍然通过挂失补办房地产权证、银行还贷卡等手段，取得被害人的信任，签订房地产买卖合同，骗取被害人吴某、成某夫妇的购房款，并在取得购房款之后，除归还100万元债务外，将86万元余款任意挥霍、花用，至案发前仍未归还，具有非法占有的故意。
综上，被告人俞某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，采用隐瞒真相的方法骗取对方当事人钱财，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。
为维护社会管理秩序，保护公民的财产权利不受侵犯，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第五十五条第一款、第五十六条第一款、第五十三条、第六十四条之规定，判决被告人俞某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利三年，罚金人民币三万元。
一审判决后，被告人俞某提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理，裁定驳回上诉，维持原判。
至此案件结束，但是案件留给我们的思考却没有结束。本案中的被害人应该如何确定？买受人成某、吴某夫妇和原房产所有人谢某之间的利益又该如何权衡？
被告人俞某及其辩护人提出的辩解认为俞某不构成合同诈骗罪，而是普通的民事债权债务关系，应该由民法来调整。而法院最终没有采纳这一观点，而是依据刑法相关规定，对俞某以合同诈骗罪来定案。那么，刑法上的诈骗与民法上的欺诈，界限到底是如何界定的呢？
二、不动产善意取得与合同诈骗的界限划分
民法中的善意取得是指无权处分他人动产的让与人,不法将其占有的他人动产交付于买受人，若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权。在不动产交易中某些情况同样可以适用善意取得,同时物权行为无因性理论在不动产交易中也发挥着重要作用。
该制度最明显的特征表现为物权行为和债权行为相分离，即使转让合同无效，善意第三人仍然能够基于物权的公示、公信原则取得不动产的所有权。
根据实践得出，民事诈欺须具备以下要件: 首先，行为人须有侵害他人权益的故意,也即行为人主观上是恶意的。其次，行为人必须有虚假陈述或者隐瞒事实的行为，其中包括作为和不作为。再次，行为人的不法行为须造成他人的实际损失。
最后，诈欺行为与损害后果间须有因果关系。即被诈欺人陷于错误而使自己权益受损是由诈欺人的诈欺行为引起的，而不是由于自己疏忽大意所致。
根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人数额较大的财物的行为。
合同诈骗罪较其他诈骗犯罪相比，最典型的特征就是利用合同实施诈骗行为，如何认定合同诈骗罪中的合同，对于正确界定本罪具有极为重要的意义。如果对本罪中的合同不加以限定，简单的将合同诈骗罪理解为“合同+诈骗 ”，极易导致合同诈骗罪认定的滥用，相反如果对于本罪中的合同予以过多限制，将本属合同诈骗性质的行为仍以诈骗罪定罪，则会导致合同诈骗罪的规定流于形式。
由此可知，合同诈骗罪主要有以下特征:
第一主观方面，犯罪人的主观方面为故意，且以非法占有为目的。
第二在客观方面表现为，行为人在签订或履合同过程中，虚构事实，隐满真相，骗取对方当事人数额较大的财物行为。
第三在犯罪主体上，本罪的犯罪主体既可以是自然人，也可是单位。
第四在客体上，本罪的犯罪客体是复杂的，不仅扰乱了市场经济秩序，而且还侵犯了他人的财产权利。本罪的主要犯罪形式是欺骗，隐瞒真相。
本案中，如前所述，被告人俞某明知其无权处分该房产，仍通过过时补办房产权证、还贷银行卡等手段，取得被害人吴某、成某夫妇的信任，签订房地产买卖合同，属于典型的“虚构事实、隐瞒真相”行为，且其在骗取被害人的购房款之后，除归还100万元债务后，将余下的86万元任意挥霍、花用，直至案发前都未能会还，具有“非法占有”的故意，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，应以合同诈骗罪来定罪。
所以，在这种情况下房产的真正所有人谢某的利益就成了法律优先保护的，而吴某、成某夫妇的利益，相比之下较之更轻。
在本案中，俞某虽不是房产的真正所有人，但是吴某、成某夫妇已经通过签署合同、支付对价等方式办理了过户手续，构成了善意第三人，因而本案的实际被害人应为谢某。
这样不仅保护了被害人的实际利益，而且作为刑事案件来讲，不动产善意取得制度是不宜适用的，司法实践不能以牺牲刑罚权来维护单个人的利益。
参考文献：1、赵秉志 《刑事法判解研究》 2011年版 第98页
2、殷玉谈 丁晶 《合同诈骗罪的司法认定》 中国刑事法杂志 2009年 第1期41页
三、结语
随着经济的发展，市场经济的不断壮大，许多犯罪都会与经济行为结合在一起，势必就会出现适用法律的困境。
本案中，俞某的犯罪目的是获得不法利益，其所有的行为都是为了达到这个目的的工具，都是准备工作，不同于民事欺诈行为，在处理这样的案件时，应该更多的剖析案件的背后，要做到釜底抽薪。
因此要区分合同中的欺骗行为属于刑事诈骗还是民事诈欺，不仅要看行为人是否实施了欺诈行为，取得了不法利益，更要看到行为人是否具有非法占有他人财物的目的，以此来判断该行为为刑事诈骗或民事诈欺的决定性因素。
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