张家港拆迁律师事务所曹辉团队：本案争议的焦点是：本案所涉的房屋买卖协议是否有效?对此，原告认为：本案房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告和第三人认为该房屋买卖协议应属无效。
案例分析 如何有效审查拆迁安置房买卖合同，下面请看详情5步审查拆迁安置房的合同效力
案例一、 (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告侯先生起诉称：我是被告罗大叔的继女婿，第三人罗小姐是被告的小女。2012年上半年，我和被告经协商，被告将其两套拆迁安置房中一套面积约为122平方米的房屋及一间地下汽车库以400000元的价格转让给我。后我按约向被告支付购房款300000元，并支付了装修押金2000元。
2013年3月，我夫妻以该房被拆迁安置人的身份参加了分房，取得了位于XX镇L小区20号楼1501室的房屋，并办理了该房的接通水电等手续，被告也按约将房屋交付给了我。2013年7月，我夫妻又以该房被拆迁安置人的身份取得了该小区C区89号的地下车库。2013年8月5日，我和被告双方就诉争房屋及车库买卖事宜，补签了《房屋买卖协议》，对诉争房屋买卖等事实进行了确认。该协议签订后，我对诉争房屋及车库继续进行了管理和使用。
后第三人罗小姐对前述协议提出异议，并擅自撬门换锁，严重损害了我的合法权益。所以请求法院确认我和被告双方于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效;本案诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告罗大叔答辩称：我不想得罪子女;我原来不知道签署的买卖合同，其他子女当时都没有到场，我是被原告欺骗才签订的房屋买卖协议，我原来也不知道房产的价值，现在感觉房子卖的价格明显低了，最后我希望双方能够互谅互让，搞好团结。我认为该份房屋买卖协议无效。
第三人罗小姐述称：原、被告双方签订的房屋买卖协议是无效的，因为违反了房地产管理法的第三十八条第五、六款的规定;被告拆迁共分得两套房子，一套已经给了继子程某甲，另一套就是本案所涉的房屋，如果这套卖了以后被告就没有房屋居住了;被告是背着子女签订了房屋买卖协议，没有其他任何人在场;
我对本案所涉的房屋享有相应的份额，原、被告双方串通签订的房屋买卖协议侵犯了我的合法财产继承权，该协议无效;另外原告拆迁分得了3套房屋，不需要购买房屋;
原、被告签订的房屋买卖协议的交易价格偏低，显失公平。
三、法院查明
侯先生系罗大叔的继女婿，罗小姐系罗大叔的亲生女。侯先生与罗大叔曾经协商确定，罗大叔将其两套拆迁安置房中一套房屋及地下汽车库转让给侯先生。2013年3月19日，XX镇拆迁安置办公室出具《XX镇拆迁安置(产权置换)认定书》，认定罗大叔拆迁户因拆迁获得L小区20号楼1501室建筑面积为122.11平方米的安置房，金额为271752元。
2013年3月29日，侯先生以罗大叔的名义向XX镇L小区筹备组支付了装修押金2000元。2013年7月29日，XX镇拆迁安置办公室又出具《XX镇拆迁安置(产权置换)认定书》一份，认定罗大叔拆迁户因拆迁获得L小区C区89号的汽车库，金额为40000元。而此前的2013年7月11日，侯先生已以罗大叔的名义支付了上述汽车库款40000元。
2013年8月4日，罗大叔向侯先生出具收条一份，该收条载明：“今收到侯先生购房款人民币叁拾万元整。收款人：罗大叔。2013年8月4日”。2013年8月5日，侯先生与罗大叔签订《房屋买卖协议》一份，双方约定罗大叔将上述拆迁所得的位于XX镇L小区的20号楼1501室的安置房及汽车库以400000元的价格卖给侯先生;付款方式为本协议签订前侯先生已付罗大叔人民币300000元，余款100000元在2014年7月前付清;本协议双方签字即生效。
罗大叔必须随即将房屋钥匙、汽车库钥匙交付侯先生，即房屋交付完毕等内容。2014年5月6日，侯先生以罗小姐对前述协议提出异议并擅自撬门换锁，严重损害其合法权益为由向法院起诉，请求依法确认其与罗大叔于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效;本案诉讼费用由罗大叔承担。
四、法院判决
确认原告与被告于2013年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效。
五、律师点评
本案争议的焦点是：本案所涉的房屋买卖协议是否有效?对此，原告认为：本案房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告和第三人认为该房屋买卖协议应属无效。
张家港拆迁律师事务所曹辉团队认为，
第一，被告和第三人主张系原告欺骗被告签订本案房屋买卖协议，但未提供相应的证据予以证实，且在本院调查被告时，被告明确表示签订本案房屋买卖协议是其真实意思表示;
第二、被告和第三人主张本案房屋交易价格明显偏低，显失公平。靳律师认为，首先，被告和第三人无充分的证据证实本案所涉协议显示公平;
其次，即使本案所涉协议显示公平，也只是可撤销合同，而非无效合同;第三、被告和第三人主张第三人对本案所涉房屋享有相应的份额，主要理由是本案所涉房屋系被告与原告的生母吴大娘的共同财产，第三人与吴大娘形成了继父母与继子女关系，现吴大娘已去世，故其对吴大娘的遗产有继承的份额。
对此，其提供的证据为事先打印好的有所谓的部分XX镇XX村村民签名，XX村委会核实后于2014年10月20日加盖XX村委会公章的证明，但此后XX村委会于2014年11月13日出具情况说明，明确此前出具证明的村干部不清楚具体情况，村委会未经仔细调查就加盖公章，且事后村干部经走访了解的情况与第三人罗小姐提供的证明内容不符，故对第三人提供的证明内容不作证明。而原告认为第三人与吴大娘未形成继父母与继子女关系，并提供证据证明，故予以证实被告与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养直至成年。
张家港拆迁律师事务所曹辉团队认为，
首先，被告和第三人提供的有所谓部分村民签名的证明，从证据形式上看应属于证人证言，但第三人未申请证人出庭作证，故从证明效果来看，该证明不能单独作为证据使用;其次，该证明虽载明经XX村委会核实且情况属实后盖章，但此后XX村委会已出具情况说明，明确不作证明;再者，从证据证明力大小来看，原告提交的有被告本人签名确认的起诉状，明确被告与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养直至成年，且当时XX村委会也出具证明明确被告与吴大娘再婚时将第三人罗小姐托付给被告母亲抚养。
据此，根据原告、被告和第三人提供的现有证据来看，原告提交的证据的证明力明显大于被告和第三人提交的证据的证明力。此外，被告和第三人主张系原、被告串通签订本案房屋买卖协议。靳律师认为，首先，被告和第三人对此并未提供相应的证据予以证实;其次，被告和第三人明确主张被告系受原告欺骗才签订本案房屋买卖协议，既然被告受原告欺骗，又如何与原告串通签订房屋买卖协议?两项主张明显相互矛盾。
最后，被告和第三人主张本案房屋买卖协议违反《城市房地产管理法》第三十八条第五、六项的规定，应属无效。靳律师认为，首先，《城市房地产管理法》第三十八条并没有第五、六项，被告和第三人所指的应是《城市房地产管理法》第三十七条第五、六项的规定;其次，因《城市房地产管理法》第三十七条的相关规定均系管理性规范，而非效力性规范，故不能据此认定本案房屋买卖协议违反法律的强制性规定而无效。
综上，被告和第三人抗辩和述称的理由不能成立。
综上，原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定有效。原告要求确认该房屋买卖协议有效的诉讼请求，理由正当，予以支持。
案例二、
一、 案情简介
2013年3月24日，被继承人郑大死亡，其房屋一套（A房）由其6名子女法定继承但未办理继承登记过户，后2014年郑三（三子）死亡，其继承份额由其妻、其子继承。2015年初，该房屋被拆迁，其拆迁安置房（B房）于2015年5月16日由卖方郑四（四子）、郑一（长子）、郑二（次子）与买方签订《房屋买卖合同》，合同签订时房屋未建成。2017年6月该房屋建成交付给郑四，地址为光明顶100栋100室。
2017.7.28郑四与其余6名继承人办理《继承公证书》，各继承人承诺放弃继承权，由委托人郑四一人继承。并办理了房屋产权登记至郑四名下。
现买方要求卖方郑四、郑大、郑二交付房屋，并协助登记过户。
委托人郑四以签订《房屋买卖合同》时，其余4名共有人未签字同意为由，希望可以确认合同无效，或解除合同，拒绝登记过户。为此咨询笔者，希望提供诉讼法律服务……
二、 案情解析及解决方案——房屋买卖合同效力的五步审查
张家港拆迁律师事务所曹辉团队：所谓债权效力，是相对于物权效力而言，二者进行区分的理论基础建立在《物权法》第15条上。实务上，合同的债权效力是指基于合同本身所产生的债权请求权和相应的违约责任。
债权效力本身并不能直接导致物权的变动。对于房屋买卖合同而言，所谓债权效力是指买方基于合同产生请求卖方交付和过户的请求权，而卖方产生对买方要求支付购房款的请求权。
而合同是否能够直接导致物权变动的后果，属于合同物权效力的审查范围。合同拥有债权效力也有可能无法产生物权变动的后果，典型如无权处分，只是无权处分的卖方仍需承担基于合同债权效力而产生的违约责任。
1.合同效力审查第一步：房屋买卖合同合法有效，并不因出卖时无产权证而无效
2015年5月16日卖方郑四（委托人）、郑一、郑二与买方签订的《房屋买卖合同》合法有效、仅部分违约金责任过高须调整。合同签订时，案涉拆迁安置房并未建成交付，当然未取得产权登记。《城市房地产管理法》第38条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。
最高人民法院刘贵详大法官在其著作《合同效力研究》（人民法院出版社，2012年版）中认为“《城市房地产管理法》第38条规定属于‘管理性规定’，而非‘效力性规定’”。最高院合同法解释（二）规定只有“效力性规定”才能影响合同效力，“管理性规定”仅产生行政法上的管理责任和民法上的其他责任，而不会影响合同效力。
特别是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》（［2012］8号）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条款确立了关于物权变动的原因与结果进行区分的原则，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响。
2.合同效力审查第二步：既使签订时出卖人无权处分，房屋买卖合同仍然合法有效，郑四主张《房屋买卖合同》无效，从而拒绝履行配合过户义务，存在重大法律风险！
本案中，签订《房屋买卖合同》时，依据法定继承规则，三名卖方并不能全部代表继承人行使处分权。查《继承公证书》（2017.7.28），案涉房屋的法定继承发生于2013年3月24日（被继承人郑大死亡），于合同签订时（2015.5.16），继承人有郑一、郑二、郑三妻、郑三子、郑四、郑五、郑六等七人。七人之间在遗产未分割时，其共有关系为“共同同有”，分割后依份额平均分割房产。因《房屋买卖合同》中卖方仅有三人，因此，对于另外四人而言，该合同属于无权处分合同。
那么，这样的无权处分其法律后果如何？依据《合同法》第51条的规定，旧司法观点认为可以诉请确认该《房屋买卖合同》无效。但是清华大学朱庆育教授认为：“最高院买卖合同司法解释的施行及物权法关于负担行为与处分行为相区分的背景下，应当将该条规定中的‘该合同’解释为直接发生权利变动的处分契约（物权契约或准物权契约），而非为当事人设定义务的负担契约（债权契约）” [2] 。
即对于本案而言，买方要想取得案涉房屋的物权，需以处分人（卖方）有处分权以及负担行为（房屋买卖合同）有效为前提。因此，似乎可以得出结论，案涉《房屋买卖合同》有效（指债权效力），但不能产生物权变动的效果。《物权法》第一百零六条规定不动产的善意取得必须具备“产权登记”。
本案中，买方并不符合善意取得的构成要件，涉案房屋仍然是七名继承人的共有财产。三名卖方的无权处分行为如果得不到其他四名房屋共有权人（笔者注：指未在合同中签字同意的郑三妻、郑三子、郑五、郑六）的追认，《房屋买卖合同》实际就无法履行其物权效力，买方仅能基于合同的债权效力就三名卖方的违约责任予以追究（无法请求继续履行合同，仅能主张返还和赔偿）。[3]
3.合同效力审查第三步：从证据学的角度看，无权处分行为本身亦有可能不被法院认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被推定为“知情同意”
认定无权处分的前提是其他房屋共有人对该处分行为“不知情、不同意”。本案中，被无权处分人（其他四名房屋共有人）需被审查是否对房屋出售的事实“知情和默认”，因此，基于被无权处分而要求返还房屋仍然存在事实认定上的巨大风险。
如广西北海市中级人民法院的类似案件再审终审判决［(2015)北民再终字第22号］认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被认定为“知情同意”，裁判理由为：“被申请人潘小妹（注：指房屋的共有人，被无权处分人，未在房屋买卖合同中签字同意）作为讼争房地产的共有人，至今多年不在讼争房地产居住生活，本案也无证据证明其不在讼争房地产居住生活期间对该房地产行使管理的权利，并且在再审申请人郑丹（注：指房屋买卖合同买方）从2006年3月起在涉案房屋居住至本案诉讼之前，被申请人潘小妹从未提出过异议，故根据被申请人潘小妹对本案讼争房地产的上述消极行为，
本院确认被申请人潘小妹默认被申请人王群先（注：指房屋的共有人，无权处分人，房屋买卖合同中签字同意的卖方）对讼争房地产具有处分的权利。从维护交易安全角度考虑，本院确认再审申请人郑丹与被申请人王群先签订的《房屋买卖协议》合法有效，被申请人王群先对讼争房地产具有处分的权利，被申请人王群先、潘小妹作为讼争房地产的共有人应协助再审申请人郑丹办理讼争房地产的权属变更登记手续。”
即，本案中，其他被无权处分人（另4名共有人）可能被认定为对本案出售事实知情和默认同意，从而被否定为无权处分！
4.合同效力审查第四步：审查可能的“无权处分”状态是否已被补正
本案的基础事实中2017年7月28日出卖人郑四已取得其他继承人的放弃继承公证，并取得的案涉房屋的产权登记，因此，无权处分的行为已得到权利人追认，其他四名原房屋共有人已脱离产权共有关系。使得原合同的物权处分权履行已无障碍。
5.合同效力审查第五步：反向归谬法论证本案委托人郑四可能的危机处理方法及其风险
根据前述分析，委托人郑四似乎可以联合全部继承人申请撤销《继承公证书》，将物权登记回转到七名继承人的名下，再以其余4名未在《房屋买卖合同》上签字的所有权人名义，起诉要求买方、出卖的3名共有人返还房屋，并赔偿相应损失（主要是房屋被占有的使用费用，以同等地段租金为标准，由无权处分人承担）
但理论和实务上的风险在于：公证书只能在满足严格的法定程序和特定的法定条件方可撤销，即“公证书的内容违法或者与事实不符的”才能予以撤销[i] 。要撤销本案中各方真实意思表示的继承公证没有法律依据和可能性，也就当然不能登记回转。既使郑四再次将房屋通过赠与形式过户到其他人名下，其效力，与“一屋卖方二卖”的法律后果一样，本文不再赘述。
三、本案的综合建议
根据委托人郑四提供的有限材料：《房屋买卖合同》、《继承公证书》，以及电话陈述，笔者综合建议：按照前期商谈的条件，在买方同意支付1万元过户费用的基础上，协助过户，否则，可能承担“继续履行合同、协助过户，并支付违约金”的法律责任。
律师不建议出卖人通过主张“无权处分”、“合同无效”、“返还房屋”等方式来拒绝履行合同。核心理由在于2017年继承公证和登记过户，已在事实上消除了无权处分状态。
[2] 《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，朱教授的观点认为，该条所称“合同”应解解为处分合同。见朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第286页。
[3] 对于买受人而言，可依据《物权法》第106条善意取得房屋所有权；如房屋无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，其中善意买受人还可以要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
[i] 关于撤销公证书的具体法律依据是：
1.《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条 当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民法院不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查。
2.《公证法》第三十九条 当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效;公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。
3.《公证程序规则》第六十一条 当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起一年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。
4.《关于如何处理当事人申请撤销继承权等公证书的复函》（司法部公证司） 江苏省司法厅公证管理处：
你处司公(90)第46号《关于如何处理当事人申请撤销继承权公证书的请示》收悉。经研究答复如下：
一、关于继承权公证书问题。由于被继承人何妙根的妻子沈云秀和女儿已经在公证处作了放弃继承权的真实意思表示，公证处为何妙根和沈云秀的四个儿子出具的继承权公证书真实合法，因此，对沈云秀放弃继承权的反悔不予支持，不能撤销继承权公证书。现何的四个儿子同意将何的遗产转归沈云秀一人所有，可由他们商得其各自配偶的同意后， 将继承的房产赠与沈云秀，公证处可为他们办理赠与公证。
二、关于赠与公证书问题。赠与人沈云秀将自己的房产赠与四个儿子后反悔，要求撤销赠与公证书，鉴于赠与公证后，当事人未办理房产转移登记手续，且未实际改变房产的占有使用，因此，可由赠与人发表一份变更原赠与的声明书，连同原赠与公证书一并交公证处存档。
三、关于析产协议公证书问题。公证处办理析产协议公证书并无错误，因此公证书不能撤销。但由于赠与人反悔后，经公证的析产协议内容发生了变化，可由原协议人共同发表协 议书无效的声明，连同原公证书一并交公证处存档。
一起拆迁安置房买卖合同纠纷中，合同签订时（2015年），案涉房屋尚未取得产权证，2年后卖方取得房屋转移登记后（初始登记于该拆迁安置房建设单位名下），卖方试图主张该房屋系2013年基于法定继承所得，房屋买卖合同签订时，其余法定继承人并未签字同意，
因此，卖方希望拒绝履行房屋买卖合同，拒绝交付和配合登记过户……经律师提示，咨询人补充提交了二项基础事实：一是2017年卖方取得了其他法定继承人放弃各自继承份额的继承公证书，二是卖方已通过继承公证书将案涉房屋产权办理到自身名下。
基于上述基本案件事实，笔者做出了“房屋买卖合同有效、无权外分状态已被卖方自行补正、建议卖方忠实履行合同避免诉累”的综合法律服务建议。
温馨提示：
张家港拆迁律师事务所曹辉团队：除了研究和对比合同法与物权法关于房屋买卖合同债权效力与物权效力的不同规定，理顺法律体系上的冲突，综合解决无权处分的法律后果之外。本案的另一个启示在于：律师既要“好战”！要服务和保障客户的法律服务需求。同时，也要学会“避战”和“止战”，避免打无准备之战和必败之战，防止当事人坠入没有意义的法律诉累，体现律师的专业素养和职业操守。
